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德惠市人民政府关于印发德惠市商品房预售资金监督管理实施细则(试行)的通知

德府规〔2020〕1号

时间: 2020-01-23 16:20来源:德惠市人民政府办公室
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各乡(镇)人民政府,各街道办事处,市政府各办局,各直属单位:

  现将《德惠市商品房预售资金监督管理实施细则(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。

德惠市人民政府

2020年1月14日

此文件已废止

德惠市商品房预售资金

监督管理实施细则(试行)

  第一条 为促进房地产市场健康发展,规范商品房预售资金的监督,强化商品房交易管理,根据《城市商品房预售管理办法》《长春市商品房预售资金监督管理办法》及相关法律法规,结合本市实际情况,制定本细则。

  第二条 凡在本市行政区域内国有土地上取得《商品房销(预)售许可证》的建设项目,其商品房预售资金的存入、使用和监督管理工作,适用本细则。

  本细则所称商品房预售资金,是指开发企业在取得商品房预售许可后将其开发建设的商品房预售给买受人,由买受人按合同约定支付的首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部预购房款。

  本细则所称监管银行,是指与开发企业签订商品房预售资金监管协议、设立资金监管账户的银行。市政府原则上不指定监管银行,各银行符合相关条件要求即可开展此项业务。

  本细则所称开发企业,是指预售商品房的房地产开发经营企业。

  本细则所称买受人,是指购买预售商品房的法人、自然人和其他组织。

  第三条 德惠市住房和城乡建设局(以下简称“管理部门”)负责全市新建商品房预售资金监管工作的组织和实施,并履行以下职责:

  (一)负责预售资金的存入、使用等日常管理工作;

  (二)负责组织并与开发企业和监管银行签订《德惠市商品房预售资金监管协议》(以下简称“监管协议”);

  (三)建立、维护和管理商品房预售资金监管信息系统;

  (四)负责检查商品房预售资金存入及使用的情况;

  (五)商品房预售资金管理的其他有关工作。

  第四条 商品房预售资金监督管理,遵循专款专户、专款专存、专款专用的原则,确保商品房预售资金用于商品房项目工程建设。商品房预售资金监管期限自开发企业取得商品房预售许可证开始,至办理不动产首次登记后止。

  第五条 开发企业在申请《商品房销(预)售许可证》前,应当确定商品房预售资金的监管银行。

  开发企业应当按照一个预售许可申请对应一个账户的原则,在监管银行设立专用账户(以下简称监管账户),并与管理部门、监管银行签订商品房预售资金三方监管协议。

  第六条 开发企业在申请《商品房销(预)售许可证》前,应当在预售方案中明确预售资金监管的以下事项:

  (一)项目工程建设费用;

  (二)项目用款计划;

  (三)选定监管银行,并提交商品房预售资金三方监管协议;

  (四)监管账户名称、账号;

  (五)涉及的其他情况。

  第七条 签订监管协议后,监管银行向开发企业发放资金监管账户,用于申请办理监管项目的《商品房销(预)售许可证》。

  有开发贷款项目的,商品房预售资金监管账户原则上应当设置在开发贷款发放银行;监管项目预售过程中,原则上不得变更监管银行以及监管账户。

  第八条 管理部门在公示《商品房销(预)售许可证》时,应当将监管账户一并公布。

  第九条 开发企业在取得《商品房销(预)售许可证》后,应当将监管账户在商品房销售场所予以公示。

  第十条 开发企业预售商品房时,应当告知买受人将购房款(包括定金、首付款、购房贷款等)直接存入监管账户,并凭银行出具的交款凭证为买受人换领购房票据;买受人通过资金监管专用pos机,将预售资金直接存入监管账户,开发企业依据pos机签单为买受人换领购房票据;涉及买受人贷款的,买受人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。

  第十一条 预售资金应当全部存入相应的监管账户,开发企业不得以其他方式自行收取商品房预售资金。

  第十二条 监管额度上限为项目总预售额的5%(超出部分不进入监管),监管额度下限为项目总预售额的2%(完成不动产首次登记后方可支付)。监管额度按已销售额的30%纳入监管并累计计算,已销售额另外的70%由开发企业自行支配,必须用于有关的工程建设。

  总预售款以开发企业办理预售许可时报备的房屋备案价格和批准预售的商品房面积的乘积核定(如果备案价格是区间价格以平均价为准)。

  第十三条 商品房预售资金监管账户累计进账金额达到资金监管额度上限后,监管银行应立即告知开发企业,开发企业可根据项目建设需要和相关规定自行提取监管额度以外的资金。

  第十四条 商品房预售监管资金由开发企业根据工程建设进度,分期申请使用,专项用于支付该项目自取得预售许可,到完成不动产首次登记所需的施工款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。

  (一)达到主体结构封顶,装饰装修工程完成,可使用商品房预售资金监管额度的30%(至资金监管额度下限后即停止支付);

  (二)达到建设工程竣工验收备案的,提交其证明文件,可使用商品房预售资金监管额度的30%(至资金监管额度下限后即停止支付);

  (三)预售商品房完成不动产首次登记后,予以全额返还商品房预售监管剩余资金和利息。

  第十五条 开发企业申请使用商品房预售监管资金时, 应通过信息系统向管理机构提交下列材料:

  (一)商品房预售资金使用申请表。

  (二)《房地产开发项目手册》。

  (三)《商品房销(预)售许可证》。

  (四)监管节点证明文件:

  1.主体结构封顶的,装饰装修工程完成,应当提交项目监理机构出具的工程建设施工进度完成证明;

  2.通过建设工程竣工验收备案的,应当提交《建设工程竣工验收备案证》;

  3.完成不动产首次登记的,应当提交不动产首次登记证明材料。

  第十六条 管理部门应当自受理开发企业用款申请之日起3个工作日内完成对申请材料的审核和建设项目工程进度的实地审核,对符合条件的出具同意拨付通知书并通知监管银行;对不符合条件的,向开发企业出具不予拨付通知书,并说明理由。

  管理部门同意拨付的,监管银行应依据管理机构同意拨付的通知书,在1个工作日内拨付核准使用的监管资金。

  第十七条 买受人与开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的,开发企业应当在2个工作日内向管理机构申请解除退房房款部分的监管。

  管理机构应当自收到解除退房房款申请之日起3个工作日内核实,并通知监管银行解除对该退房房款部分的监管。

  监管账户累计进账金额未达到资金监管额度上限时,开发企业与买受人解除商品房预售合同已履行相关手续的,开发企业可向管理机构申请从监管资金中退回相应购房款,管理机构凭房屋交易管理部门出具的商品房买卖合同备案撤销证明通过信息系统告知监管银行即时解除对该房款的监管。

  监管账户累计进账金额超过预售资金监管额度上限时,开发企业与买受人解除商品房预售合同的,由开发企业自行结算退款。

  第十八条 监管银行应保证专用账户内资金的安全,加强与管理部门的协作,建立预售资金监管协调机制,利用信息系统实现预售项目销售量、预售资金存入支出等信息的即时传递与数据交换,并按照要求向管理部门报送专用账户预售资金的出入账信息,配合管理部门对预售资金存入及支付使用情况进行检查,监管银行如发现商品房预售资金未进入专用账户或其他影响预售资金监管的有关事宜,应及时告知管理部门。

  第十九条 开发企业办理房屋不动产首次登记后,应当到管理机构申请解除预售资金监管。管理部门收到申请后,对符合申请条件的应当于3个工作日内通过信息系统通知监管银行解除预售资金监管,并出具同意解除监管通知书,解除监管后的账户及剩余资金,由开发企业自行处理;对不符合申请条件的,向开发企业出具不予解除监管通知书,并说明理由。

  第二十条 开发企业应当将商品房预售资金使用情况及时记入《房地产开发项目手册》,并定期向管理机构备案。

  第二十一条 开发企业违反本细则规定直接收存商品房预售资金的,由管理部门责令限期整改,逾期未整改的,暂停该开发企业在本市城市规划区内所有开发项目的商品房预售,将其违法违规行为予以公示,并记入企业信用档案。

  第二十二条 开发企业违反本细则规定使用商品房预售资金的,按照相关政策法规予以处罚。

  第二十三条 监管银行违反本细则规定或者违反商品房预售资金监管协议,擅自拨付商品房预售资金的,承担相应的法律责任。

  第二十四条 违反本细则规定的其他情形,由管理部门依据相关法律法规予以处理。

  第二十五条 管理部门相关工作人员在商品房预售资金监督管理工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十六条 本细则自2020年1月1日起施行(以《商品房销(预)售许可证》批准日期为准)。

  第二十七条 本细则有效期两年,由德惠市住房和城乡建设局负责解释。